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穗2017出让金收入破千亿 城建“东进““南拓“发力最猛

佛山资讯 发布时间:2018.01.08 21:40:17
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广州2017年土地出让金收入有1123亿元,达历年之最!尽管去年卖地首次增加“竞自持”等调控地价手段,但中原地产和克尔瑞数据的统计均显示,广州2017年全年卖地收入创历史新高。2017年对参与广州土地市场竞拍的开发商而言,应该印象深刻,竞自持、摇号、附加村庄改造协议和产业导入等前置的土地出让条件,更考验开发商的综合开发实力。政策也在引导开发商从以往“滚动开发”的模式向“城市运营者”开发模式转变。换句话说,在广州这样的大城市加入土地开发圈层,除了有钱,你还得有优质的综合开发实力才更有竞争力。


从广州全市总体趋势看,城区主推城市更新,土地资源稀缺已成常态,中心区只成交了7幅宅地收入165亿元,占卖地总额的15%;而增城、从化、南沙、番禺这些区域表现突出,仅增城的宅地成交量已超其他区宅地成交量的总和,宅地总成交价更达340亿元。此外,去年底地铁13号线、4号南延线、9号线、14号线知识城支线全面开通,交通基建利好之下广州城市“东进”“南拓”的发展在不断增速。房地产专家认为,2017年广州土地市场各区的发展趋势是,东进迅猛,南拓随后。


宅地完成出让计划的比重


低于最近五年的平均值


根据广州中原战略研究中心提供的2017年广州土地报告(下文简称中原报告),土地出让金收入为1123亿元,而2016年只有不到700亿元,同比涨幅达64%。成交量同样呈现上扬趋势,最终成交了998万平方米建筑面积,同比增幅达38%。


根据中原报告,2017年商住用地(下文简称宅地)和商服用地(下文简称商地)最终的成交量和计划供应量对比,呈现出一降一升截然不同的两个趋势。具体而言,宅地新增供应量达689万平方米,完成出让计划的54%,这个比例远远低于最近5年完成计划量71%的均值。而商地新增供应量达494万平方米,完成出让计划的58%,高于最近5年完成计划量44%的均值。


对于土地出让金达到史上新高,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析,有三个背景:一是政府希望扩大土地供应量。去年4月份国家部委发文《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出“房子是用来住的、不是用来炒的”基调,也提到要平稳有序供应住宅用地,对消化周期不到12个月的区域要增加甚至加快供地节奏。第二个背景是,广州的地价处于强劲的上升通道,普涨是整个珠三角范围的大背景和趋势,而非广州独有。三是粤港澳大湾区的国家战略、最近多个区域地铁开通等利好消息的叠加,也提升了地价预期增幅。


中心区受欢迎、地价高走


政府卖地提高开发商“准入门槛”


2017年3月底,广州一口气推出8块地,一天内进账190亿元土地出让金,其中最引人瞩目的是海珠区石岗路广东轻工机械地块,8万平方米的建筑面积卖了超20亿元,创下5.5万元/平方米的广州楼面地价新高。紧随这场卖地潮的是政府出台调控账面地价的新政策———在原来“限地价、竞配建”的基础上,增加“竞自持”和“摇号”。


去年4月底,万科以36亿总价竞得白云黄石西和黄埔长岭居两宗宅地,首试水“竞自持”方式拿地,竞自持面积达总建筑面积的五成。这场卖地会之后,广州市国土规划委当即表态,“坚决防止异常高价地扰乱市场预期”。去年10月份,黄埔长岭居地块以17.7亿卖出,由丰实地产以原价竞得。这宗地块值得关注,是因为卖地条件苛刻,在此前“限地价+竞配建+竞摇号+竞自持”的前置条件下,还增加了额外要求,比如附加了村庄改造协议的相关要求。


而去年12月底最后一次卖地,白云区羽绒厂宅地以40亿元总价、近3万元/平方米的楼面价卖出,尽管未达最高限价42.5亿元且未参与“竞自持”环节,但超过10家开发商报价并连续竞拍3个多小时的盛况,也可见其受关注的热度。上述这四宗地块的成交历程,也描绘出一幅2017年广州卖地的大致脉络———中心区极受欢迎、地价高走,与此同时政府出台越来越严格的卖地政策,不断提高开发商的“准入门槛”。


参与广州土地市场竞拍


要求开发商有综合运营能力


易居企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓认为,和以往对土地进行滚动开发的模式相比,“竞自持”等卖地条件的增加,对开发商提出了更高的要求,“必须综合运营能力很强的开发商才能参与进来”。他认为,“竞自持”等卖地前置条件是阶段性的地价调控产物,等土地市场热度过去,会适时取消。


万科4月底通过“竞自持”拿到两宗地块后接受南都记者采访时表示,通过竞自持的方式拿地符合万科的全面转型城市配套服务商战略。竞自持的新模式对房企的资产运营能力提出了更高要求,“万科有信心在为城市提供更好、更完善配套服务的同时,通过资产运营使自持物业得到增值”。


除了“竞自持”之外,政府推出的准定向出让地块,也从原来的商办地扩容到商住地。比如去年7月底增城出让的荔城街、永宁街两宗地块,以起拍价25.26亿元的永宁街地块为例,用地性质涵盖“商业、商务、二类居住”三个范围,而卖地条件中明确提出产业和招商的要求,如“年底前至少引进一家具备独立结算功能金融产业全国总部、区域总部或功能性总部”等。对此,肖文晓分析,这一方面和当前控制地价水平的调控需要吻合,另一方面也反映政府对土地利用思路的转变,即土地市场的一级开发要更多地为城市经济发展布局服务,包括将市场价值更高、对企业吸引力更大的商住地块纳入其中。

 

城区卖7宗宅地进账165亿


城市更新成老区发展新常态


根据中原的报告,2017年广州主城区只卖了7宗宅地,总建筑面积69万平方米,进账165亿元,占卖地总收入的15%。地块主要位于白云、海珠和荔湾三个区,分别是白云的华盛地块、鱼苗场地块、羽绒厂地块,海珠的石岗路地块、橡胶新村地块,以及荔湾的广钢四期等地块。


城区宅地供应量为何这么少?中原报告分析,这主要受到近期广钢新城、海珠广纸-石岗片区等主城宅地重点供应片区可供地块减少的影响。此外,储备宅地比较多的天河广氮、天河东部、白云区北部片区并没有在2017年推地也是原因。中原报告分析,预计2018年广州主城区有望推出更大量的宅地,预计总建筑面积近300万平方米,主要集中在京溪同和、天河车陂、广纸-轻工、广氮片区等规划片区。


赵卓文则认为,2017年政府为了控制城区高价地的出现,只放出少量土地,而与此同时,他认为,“中心区土地稀缺、价格上涨、土地出让政策调整等综合作用”形成了去年城区宅地成交稀少的结果。他分析,未来,对广州主城区而言,土地稀缺是基调而且会越来越突出,传统土地出让方式已进入尾声,城市更新会成为新常态。肖文晓也认为,随着拆迁成本上涨、城区土地稀缺等叠加因素,城市更新会成为未来广州城区土地发展的新常态。

 

“东进”地铁开通、粤港澳大湾区等优势


东部片区将迎来发展上升期和窗口期


去年广州各区卖地成绩单中,最显赫的无疑是东部片区。中原的报告显示,2017年增城宅地成交量达268万平方米,南沙位居第二,达94万平方米,其它区域加起来是221万平方米,可见增城宅地的成交量比除南沙外的其他区宅地总和还要多。与此同时,商地方面增城的答卷也不逊色,成交量排上了全市第三,建筑量达55万平方米。


“东进”的另一个值得关注的区域是黄埔区(旧萝岗范围),宅地卖了36万平方米,而商地卖了113万平方米建设量,商地成交量位居全市之首。早在去年年中,南都记者曾梳理上半年卖地数据发现,就区而言,黄埔商服地成交建筑量最大,而增城则宅地成交建筑量最大,无论是“商”是“住”,这两者都表明广州城市建设“东进”发展脉络明晰。而到去年底重看两区的成绩单,增城宅地居榜首、黄埔商地居榜首,和年中的发展趋势如出一辙。


房地产专家普遍认为,2017年增城的土地市场在全市范围最受关注。赵卓文认为,从交通、产业人口、区位、投资氛围等综合因素看,增城的土地价格长期被低估。他认为目前的地价仍是低值,增城正在建东部交通枢纽,加上地铁开通、粤港澳大湾区上升为国家战略等叠加优势,具有广袤空间资源的增城将有后发优势,迎来发展的上升期和窗口期,比如地铁开通会提升区位认同度,从而迎来投资高峰。“增城去年的补涨只是一个开始,以后的地价和现在的楼价会持平”,赵卓文看好这个区域的发展。


不过,寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则认为,像富士康这样的大企业撬动增城产业和区域发展是好事,但2万多元/平方米的地价,在他看来太贵。“一下子面粉比面包贵,就不可持续发展,开发商要挣钱是非常困难的”,他认为地价急剧增长不利于土地市场的健康发展,去年底13号线的开通,对增城确实意义重大。一名熟悉增城规划发展的观察人士分析,13号线开通之后会把部分客流引入到新塘,买房和居住的人都会增加。他说,13号线是增城市第一条轨道交通,它的开通带动了未来5到10年增城轨道建设热潮,13号线只是东部交通枢纽站点启动大规模建设的“起点”,未来至少有8条轨道交通在新塘会集。

 

“南拓”政府投入大量基建进行补位


有望成为另一个城市新区和中心区


2017年的广州土地市场,东进迅猛,南拓次之,这是肖文晓对区域卖地的总体印象,他说,从投资角度来看,东面的黄埔、增城利好更加实在,而南面的南沙则属于长线投资区位,目前还处在起步阶段。而从今年的卖地成交量来看,无论商地还是宅地,位于广州南面的南沙、番禺都表现不俗。中原报告对宅地成交量的统计显示,南沙宅地成交量排在第二,达94万平方米,番禺排在第四,达47万平方米。而中原报告对商地的统计显示,成交量排在前四位的是黄埔(原萝岗片区)、番禺、增城、南沙,其中番禺81万平方米,南沙53万平方米。


中原报告分析,2017年广州商地出让的一个特点是区位集中在近郊非传统商务区,而且,地块大多数是捆绑大体量非住宅用地,以此来导入产业或者完善周边配套。这和前几年商地成交区域主要集中在天河国际金融城、海珠琶洲、番禺南站等传统商务区有所不同。


赵卓文认为,南沙已连续受国家开发区、自贸区、粤港澳大湾区等政策利好影响,尤其是把南沙放在粤港澳大湾区的战略背景之下,对它的发展预期会持续被看高。更何况南沙相较广州其他一些区域,土地资源也是用一块少一块,存在一定程度的稀缺性。赵卓文进一步分析,粤港澳大湾区战略让原来处于价格洼地效应的区位被重新定义,无论是增城、南沙、花都等郊区都会迎来新的发展机遇。


采写:南都记者 张艳芬而对番禺,赵卓文的观察是,番禺的房地产市场和其他区的一个显著差别是,最近20年都是开发商的“大盘时代”,人口集聚之后需要大量的基础设施配套。新光快速、地铁、亚运场馆等被陆续注入和联结,政府通过投入大量基建进行补位,从而建成另一个城市新区和中心区。这个过程也是一个地价上升的过程,比如目前正在建设的万博中心,对番禺房地产市场就是个利好。赵卓文甚至认为,番禺地价不输广钢,“番禺的潜力比其它区位更大”。


来源:广州日报

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