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调控之下卖地高涨 非一线城市成主力

佛山资讯 发布时间:2018.06.07 22:19:48
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一方面,房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升,从而导致部分城市土地交易处于旺盛状态;但另一方面,受楼市政策影响,房企在拿地时往往更为谨慎。


尽管楼市仍被调控笼罩,热点城市前五月土地出让金同比涨幅却很明显。


中原地产数据统计显示,5月单月,50大热点城市卖地金额创年内最高纪录,合计卖地金额单月高达3130亿,同比上涨幅度高达111.5%;从1-5月来看,50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿,与2017年同期的9503亿相比,上涨幅度高达57.6%,多卖了4520亿。


不过,调控高压对土地市场也产生了影响。从热点城市看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的数字。


另外,因各城市调控方式及力度不同,土地市场发生了明显分化。易居研究院研究员詹毅凡表示,目前一线城市及部分热点二线城市均出台了较为严厉的调控措施,导致土地市场较为冷清,土地成交均价随之不断下行。在这种情况下,房企逐渐将拿地重点转移至三线城市,导致5月三线城市的土地市场较为火热,土地成交均价创下新高。相关部门应做好防范准备工作,防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国土地市场仍会逐渐降温。


两个维度


当前土地市场表现需从两个维度观察:从同比情况看,不少城市在前5月卖地仍然积极,热点城市土地出让金创历史新高;从环比及溢价率情况看,整体土地市场走低。这说明,当前土地市场整体处于历史高位,部分调控宽松城市异军突起,但从周期内曲线看,土地市场出现降温趋势。


中原地产研究中心统计数据显示,5月单月,部分城市卖地金额依然达到年内最高纪录,50大热点城市合计卖地金额单月高达3130亿,同比上涨111.5%。其中卖地最多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥,这些城市的土地出让金成交金额均超过百亿。


从更长周期看,今年1-5月土地市场仍处高位,合计土地出让金1.5万亿,与2017年同期的9503亿相比,上涨57.6%,多卖了4520亿。杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南6个城市前五月卖地超过500亿,25个城市卖地超过200亿。


最高的杭州,卖地1391亿,同比上涨246%;其次是苏州,卖地681.8亿元,同比上涨77%。尤以杭州为甚,5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期全国地王,该地块楼面价为5.5万元/平方米,亦刷新了杭州的历史新高。


上海易居房地产研究院统计了40个热点城市土地出让金。据其观察,从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,目前在0-50%的区间盘整。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比,分别上升21.9%、154.3%、159.7%及71.8%,土地出让金规模依然超出历史同期水平。


从2018年以来土地市场整体表现看,三四线城市异军突起是一大亮点。据中原地产统计,包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市,卖地金额在2018年出现了明显上涨,累计成交金额超过100亿。


可以预计的是,防范三四线城市土地市场过热,将成为接下来的调控重点。詹毅凡注意到,与一二线城市较为冷清的土地市场相反,三线城市显得相当火热。5月份,虽然三线城市的土地成交面积出现萎缩,但土地成交均价却有较大反弹,达到2011年以来新高。土地成交价格受房价影响较大,房价上行,则开发企业有更大的动力以更高价格拿地,5月份三线城市的地价创下新高,也是三线城市楼市火爆的缩影,相关政府部门应有所准备,防止市场过热。


数据是最好的例证。5月,三线城市土地成交建筑面积为793.1万平方米,环比下降36.5%,同比下降7.9%;但成交均价为2187.3元/平方米,环比增长12.8%,同比上涨26.2%。


降温趋势


尽管土地出让金仍处历史高位,但从环比情况看,土地市场已经出现降温趋势。


上海易居研究院注意到,5月,40个典型城市土地出让金收入为1274.6亿元,环比下降14.2%,同比增长35.3%,土地出让金已经连续5个月环比下跌。他们认为,这和近期的土地市场限价等因素有关,也从侧面说明,随着金融环境的收紧,房企的资金压力逐渐加剧,购地会更加理性。预计随着土地市场的降温,土地出让金收入的同比增幅,将逐渐步入下行通道。


从溢价率情况看,5月,40个典型城市土地成交溢价率19.9%,与4月相比增长1.5个百分点,有所企稳。从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从最早的2011年1月开始,土地市场急速降温,土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点,这是一个长期的调控升级进程。此后,国家连续两次降息,刺激经济发展,土地成交溢价率才得以反弹,涨势一直持续到2014年年初。


不过詹毅凡也提示,过去一年土地溢价率快速下滑,与热点城市限地价有关。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低的区间。分城市来看,5月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别荆州、南昌、东莞、惠州和合肥,土地成交溢价率分别为123%、89%、83%、72%和68%,这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市,反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。5月份,北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0,主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。


安居客首席分析师张波认为,从数据表现来看今年土地出让金的确在持续走高,但就此不能判断开发商拿地热情高涨。首先分城市来看,土地明显呈现冷热不均,房企对于三四线土地以及部分强二线城市的投资热度相对较高,而在一二线城市则降温比较明显;其次,土地市场的确出现了不少降温苗头,从土地流拍现象的不断产生可见一斑,4月杭州出现流拍,5月份成都出现流拍,北京截至5月底已有多块土地流拍。


张波表示,从溢价率走低来看,市场上呈现出“带着镣铐跳舞”局面。一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升,从而导致部分城市土地交易仍处于旺盛状态;但另一方面,受楼市政策影响,房企在拿地时往往更为谨慎,思想上带着“镣铐”,因此土地的溢价率走低亦属正常,这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳,有利于楼市的健康发展。


中原地产分析师张大伟也注意到,从2016年9月30日开始,全国一二线城市严格调控。这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块拿地积极性降低。


来源:21世纪经济报道

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