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城中村改造后的尴尬:低收入人群的无奈和心酸!

深圳.娟子 发布时间:2018.06.13 07:00:50
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2017年,“长租”成为最热的房地产关键词之一,在多主体供应的大背景下,随之而来的是金融、房企的快速加入,长租公寓这个新兴的房地产领域由此而诞生。


据数据显示,深圳有近800万的人居住在城中村,也是因为城中村,在这个城市没有过高的门槛,即便是收入不高也可以生活得自如。


当旧改在城中村大力推进以后,有很长一段时间在想,未来深圳会否不再有城中村,那么,这里面居住的人群将迁往哪里?


后来,城中村有了另一种存在的形式,也有了像万科、深业、碧桂园等开发商进入城中村的非拆除的改造,这些企业也成为长租领域的主要供应者。


一、


矛盾:低收入群体下的“居住”困境


 近日,一则“深圳富士康员工发布公开信,房租未来会大幅上涨,要求涨工资”的信息在朋友圈传开。


这张在富士康工厂区张贴的《致富士康员工的公开信》,内称富士康仅按照员工的底薪的5%缴纳住房公积金,导致员工一年至少损失1000元,要求富士康足额缴纳公积金并提高薪资跟上房租的涨幅。


这封公开信的起因是万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖新村进行改造,员工预计城中村房租将翻2-3倍……


后在6月11傍晚,万科针对这一问题,给出了相应的回应。


在核心的租金问题上,万科用了现在已经出租的几个城中村改造后的例子来说明;称改造前后租金将在同等区间调整。例如在坂田新围仔项目中,新围仔城中村未改造的单房均价在每月800元,一房一卫价格区间为每月1100-1200元,两房一卫均价在每月1250元,改造后泊寓的价格区间为798-1398元(含家私家电)。


并表示将在更集约的户型面积内集合完整的功能空间并努力维持单间公寓的月租金稳定。



图片来自于 万村微信公众号


事实上,近年来,深圳房租至少每年有15-20%左右的自然涨幅,城中村的涨幅也更为明显,尤其是稍有点资源的片区,每年、或半年一涨成为常规,于低收入人群来说,租房确实占用了收入不少的一部分。


深圳富士康员工的顾虑不无道理,以常人的思维来看,开发商进村改造,提升环境的同时,一定意味着房租上涨,这一部分谁来买单不言而喻。


娟子在去年底对关外龙华、坂田一些城中村进行了走访,印象最深刻的是,城中村里许多房子经过个人或机构简单的改造后,挂上“公寓”的名号,比旁边未改造房租要贵50%、甚至一倍。


据了解,万村的租金改造后,比未改造的租金大概贵10%左右。相对于一些个人或其它机构改造的公寓的确要便宜一点。



柔性改造 成为城中村存在的另一种形式


的确,城中村的存在褒贬各异,客观的说,城市在发展,产业在升级,一部分人的需求也在发生变化,城中村所面临的前途将是:一是推倒重建。二是柔性改造。


然而,现实的问题是,推倒重建的成本极高,于租客来说,将承担更高的租金,他们只能搬离到更远的城中村,来找回租金的平稳。以此来看,城中村不改变结构的改造,租金的增加至少还有机会能租得起,似乎也算是一个比较综合的方式。


只是不同区域,需要区别对待,就比如在白石洲与居住群体和清湖新村的居住者,是不可同日而语的。


目前在深圳,改造得还算比较成功的如水围的柠盟人才公寓,29栋农民房经改造注入了色彩斑斓的年轻元素;巷子里面的小文艺化的时尚街铺,吸引了众从前来打卡的年轻人。



水围柠盟人才公寓一楼街铺


这里有公共社交、生活空间,有生活的相关配套,算是比较成功的造了一种轻松时尚的社交和居住场。


这个人才公寓共504套;面向在福田的企业人才住房,租金75元/平/月(政府补贴一部分),即22.5平的一房月租金为1600元,35平的一房一厅月租金约2600元,管理费大概是3.5元/平;



水围柠盟人才公寓内部实景


当时和一个媒体朋友站在这个公寓的入口,但却仍旧少不了一丝感慨,改造后虽然看起来漂亮了,但仍旧免不了窗对窗、握手楼,采光、空气不流通的尴尬;另一方面,作为人才公寓,租金可能与市场相持平或略低,那么如果是租给普通人,可能在定价上又不一样……


但不管怎样,它确实变得洋气了,人们也愿意来这里坐坐。


三、


改造下的多方平衡


很长一段时间,娟子深信,“租售同权”会推动着一部分人放弃在深圳买房,后来才发现,如果能买得起深圳房子,也不会在意城中村是否改造。


去年,因为城中村的改造,我们看到许多居住在城中村网友的呼声,网友@zzkka在家在论坛发帖,“我被万科赶出了农民房,何处是家?无处可逃!


“从2010年起一直在坂田岗头市场租住着,从300元/月的房租,到1300元/月,眼看坂田越来越好,可这一切与我无关, 租住了多年,一下子要搬走,要去哪里,我真的不知道” 网友的语气里满是焦虑。


近一年,这类城中村的改造事件,让众多租客非常无奈,他们给的时间很短,基本在1个月以内,最近,深圳市龙华区郭吓村的部分租户也遇到了这样的情况。时间很匆忙,但也没有针对租户提供的任何赔偿或补偿。


未来,城中村的改造会越来越多,企业确实需要花一些精力去降低原租客的这种负面情绪。成本、租金等滋生出的矛盾,仍是房企需要考虑的。



万村计划阔步向前,也成为市场争议较大的一个动作。万科集团创始人王石提出来的“万村计划”,虽然部分租客很不爽,但王石有他的理由:


“城市等于距离,人与人之间的互动能够推动创新、吸引人才、鼓励创业,进而促进社会与经济的流动性,这正是城市繁荣的原因所在。曾经的人才入驻地武汉、西安、长沙等,现在与深圳展开了直接的人才争夺。”


但无论是万村计划,还是其它机构进入城中村改造这一领域,对原租客来说,依然有不可回避的影响,他们短期内被迫搬家找新处住;公寓化导致房租上涨;相对较高的租金必然导致一些制造业、工人的转移。


深圳国际化的城市进程中,会有许多实质性的改变,有人说深圳未来将不存在城中村,但要完成这一举措还不太可能,城中村是大量的外来人口赖以生存的居住地。


城市发展看需要大量的人才进入,同时也需要大量的劳动者前来。如何平衡这两者的居住冲突?需要多方权衡!



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独家视角 宏观分析 坂田

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