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注意!深圳楼市流传出一份神秘的买房秘笈

好房深圳 发布时间:2018.07.09 17:59:08
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我使用的宏观分析框架是万科在2013年提出的PIE模型,PIE模型简单来讲就是人口、基础设施、就业、产业结构。


用这三个指标判断区域的基本面,大致能得出区域的基本面和其他区域进行比较时处在什么水平。


——本文节选自朱罗纪先生在近期行业研讨会上关于“区域未来价值趋势”的发言。




一、PIE模型+供求关系


坪山、龙华,这几年价格疯狂上涨。特别是龙华,过去3-5年是深圳房价增幅最快的小区域。这一点,用PIE模型就可以验证。


 观点验证:


1、基础设施的改善,龙华是深圳非常少见的既有高层次规划,同时又非常严格落地推进的区域。比如北站及周边商务综合体的开发、医疗、教育,以及和国内的交通连接,龙华新区在这一块的推进力度非常大。

 

2、人口方面,龙华的人口密度在深圳已经排到第二,是0.9万人/平方公里。已经超过了南山0.7万人/平方公里的人口密度,大量关内白领2010年之前就在慢慢往龙华流入。


3、产业结构的调整,原关内更有竞争力的产业人才进入龙华,对区域产业结构产生了很大影响。

 

图片来源:龙华区政府网站


4、龙华经过快速的住宅开发后,供应量在慢慢下滑,小于关内人才出关速度。在这种情况下,供应短缺+PIE模型分析,去解释龙华房价的快速上涨,就会得出对于它过去房价上涨有说服力的解释,并且未来可以作出合乎逻辑的预期。

 

现在龙华一般楼盘的价格卖到6万,金茂府拿地价5.6万,用这些指标分析,龙华二手房6万的价格现在看来并不贵,有可能将来的某一天会到8万。

 

5、判断龙华,我没有把它跟福田分开,它实际就是福田的一部分,所以它的价格体系应该跟福田做参照,福田的价格是多少,未来龙华的价格就应该是多少。


当然,龙华不可能跟香蜜湖的房价比,但大体价格体系跟福田一样。



二、买房要当“三好”学生



如果在这里面选优先劣后顺序,好城市、好产品在前面。我不是那么看重好时机,假如有这样一个好时机出现,你可能获得超额回报,如果没有,就获得正常回报,正常回报由好城市、好产品这两点来保证。


好城市:

 

我不是把深圳看作一个孤立的城市,行政区域过了福永、沙井就是东莞,过了坪地就是惠州,从产业互补和地缘优势上讲,本身就是一个城市。即便再把惠阳纳进来,加在一起只有5000平方公里。

 

往深圳看,最低300万起,稍微好一点的房子,核心三区(福田、南山、宝安)都是一千万,这样的价格体系你就知道未来人口会往哪里走。


有时候在想,很多刚需还带着原来的思维,一定要留在深圳,再过几年可能连东莞都买不起了。


白领人口未来一定要去东莞,所以会有6条地铁线通。如果是蓝领,或者在龙华、坪山上班,就要去惠阳。

 

东莞去年已经发布了2030年之前城市规划和轨道规划,8条规划,其中有6条跟深圳对接,最快的一条已经明确是深圳13号线,一直通到光明,从光明引出6号线支线一直通到黄江,这条线已经确定2022年开通。


图片来源:龙华区政府网站


另外,东莞把临深四个区(凤岗、樟木头、塘厦、清溪)直接定位为深莞惠城际住房协调区,其实很明显,专门给深圳人住。


好产品:



在政府限价的情况下,豪宅价格偏低,豪宅现在10-15万之间。当时悦府最便宜的是10.8万,你现在如果花10万,只能买宝安了,沿着深圳湾这一条线二手房你都买不到,宝能太古城今年4月份卖了一套, 16万卖出,当年是6万买的。

 

选对产品能带来的增值,有时候你想象不到。

 

好时机:

 

关于时机的判断,越是在重大调整期,越是最好的介入时点,最好的时点是在市场最萧条、调整最剧烈的时候。

 

当然有一个大的前提判断,就是房地产的大周期没结束,房地产的大趋势还在持续向上。

 

往往这个时候一般人不敢买,但是再等两年看,获得的回报就完全不一样。2009年半岛城邦卖1.2万,现在已经涨到12万。


考察深圳房地产的发展历史,历史上有两次最好的买房时点,第一次是2008年底、2009年初,当时在福田2万元可以买到房子,景田1万元可以买到。第二个时点是2014年底、2015年初。


 对比这两个时点的共同点:

 

1、房地产出现调整,2008年出现调整是因为金融危机,2014年出现调整是因为经济转型乏力导致全国性房地产去库存,库存高企。

 

2、应对房地产萧条,推出大量信贷刺激,也就是货币扩张,货币扩张是我们判断房地产市场会不会出现异动的很重要的指标,这个政策紧缩或扩张,对房地产投资预期和实际价格涨跌会发生非常明显的影响。



三、人口与土地的资源战争


1、 深圳的人口结构在发生剧烈的变化,从深圳人社局每年发的深圳引进人才的数量,看到深圳现有海外留学生1万多,院士30位,应届毕业生去年接收了十几万。


这个城市的人口并没有出现我们之前担忧的因为高房价产生大量人口被驱逐出去,反而是更有竞争力的人才过来了。


2、外地人口比重,大量的外来人口离开原来的居住地来到深圳,只要收入增加,慢慢就会产生住房需求,外来人口的比例越高,意味着住房需求越旺盛,这个问题提升到最后就是城市化。


3、每年新出生的婴儿和小学生指标也是判断一个城市房地产长期指标很微观、很有效的指标。


小学生和婴儿意味着家庭长居,一百万小学生连接着好几百万人,如果数量逐年增长,说明这个地方的人口在逐年真实性增长。


4、判断一个城市的愿景,最重要的是产业结构,深圳是中国唯一一个真正完成了经济增长方式变化的城市。


深圳现在的经济增长靠创新驱动,创新驱动我们要依赖人才、研发投入、新兴产业,深圳新兴产业占比平均40.8%,上海占比15%。经济增长方式在变化,那么人口结构就会发生改变。


5、深圳这几年GDP的变化超过广州,马上超过香港,如果依照目前深圳8%以上的增速,上海7%以下的增速,不用20年,深圳可能就是中国GDP最高的城市、最大的城市、人口最多的城市。这是我们对它未来的期望。


6、一个城市有没有持续可以增加的、匹配到需求量的供应能力,可以使用两个指标来看:


第一个指标:城市居住用地比例。深圳发展了这么多年,近2000平方公里的土地面积中,大约有50%在生态控制线内,不能动。还有900多平方公里的城乡建设用地中,居住用地的比例是22%,大概占200平方公里。


跟别的城市不一样,深圳有650万套小产权房,另外加上深圳这些年建的120万套商品房,从这个角度看深圳居住类房屋,占比非常低。


第二个指标:容积率指标。提高容积率意味着可以在同样的土地面积上建更多房子出来。深圳目前来看,没有任何迹象显示出政府有意愿提高容积率。


7、判断一个城市的供应能力,不仅看土地供应能力,还看房屋供应能力,深圳现在房屋供应能力比原来还要弱。


2015年、2016年、2017年这三年深圳的商务公寓、商业和写字楼分别暴增了一倍多,同期住宅供应量腰斩。



四、行政干预+制度建设+房产税


在使用PIE模型+供求关系分析房地产时,还需要考虑政策这重要的一环。


 目前来看,大的政策未来就是这三块:


第一,制度建设。新的住房模式,重点是划分各类住房比例结构。通过共有产权房、人才住房、租赁住房以及商品房,这四类住房体系构建新的住房模式。深圳商品房的比例在40%。


第二,这个比例结构未完成之前,政府会维持对住房市场的强大影响力,通过五限令对房地产市场进行全面管控。这是一个长效机制。


五限令短期内不可能取消,有可能未来五年都取消不了,甚至更长。


第三,通过房地产市场逐步实现税基和税制的变化,房地产税要解决的不仅仅是房地产市场的问题,可能会考虑取代土地出让金,通过房地产税的征收替换未来教育、医疗和城市公共服务这一块的财政支出。


房产税肯定是偏利空的,但它不可能一下子把市场打死,所以税不可能高,但会对多套房采取适当的税率增加,让人有动力把房子流转出去。


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