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2020年公寓市场供应止跌回升4成!成交受疫情重创

佛山咚起 发布时间:2021.01.14 16:08:54
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   1)整体供求:供应止跌回升4成,成交受疫情重创

  广州公寓市场结束连续4年的跌势,2020年供应量较2019年的历史低位增长44%,共入市20407套121.6万㎡公寓。

  受新冠疫情影响,2020年广州公寓市场成交量几乎腰斩,创下历史新低。全市共成交15015套86.2万㎡,成交量同比下跌45%。

      2)月度走势:两轮促销潮后,年末公寓成交企稳

  2020年2月受疫情+春节双重影响,广州公寓市场成交跳水,创下月成交量历史新低(170套1.62万㎡)。

  2月末开发商启动低价促销策略,带动外围区项目跑量,市场成交开始逐渐复苏。年中经历短暂回落后,中心区项目加入促销潮,外围区推盘节奏恢复正常,市场步入第二轮推售潮。10月下旬,番禺区热盘高调入市,助力市场成交企稳。

  3)供应特点:分化明显,5成新货来自番禺南沙

  2020年广州公寓市场区域供应分化明显。番禺、南沙、海珠、增城四个区域凭借若干新盘以及旧盘的放量,供应量同比倍增。番禺、南沙两区更是占据了全市供应量的一半。

  其中,番禺区恒大冠珺之光新货量达5309套共计27.19万㎡,独占全市成交量的2成左右。越秀星汇海珠湾、南沙滨海花园、长风国际、中交汇通中心、时代风华的新货量也突破千套,分别为1463套、1198套、1146套、1074套、1058套。

  而上一年公寓新货量排行第二的黄埔区,供应短暂放缓,2020年跌至第五。上一年公寓新货量排行第一的花都区,2020年零供应。排行第二的黄埔区供应也放缓,2020年跌至第五。荔湾、从化区全年公寓零供应。

  4)区域成交:黄埔成交持续领先,海珠公寓逆势增长

  2020年黄埔区公寓成交量虽然同比下跌约4成,但成交套数连续3年位居榜首。区域热点板块主要为开发区和大沙地,以“佳兆业”系项目、港航中心以及新盘越秀万力·星悦峯的多次促销或推售跑量为主。中新知识城、萝岗区府、科学城等传统热点板块以旧盘顺销为主,整体活跃度较往年下降。

  番禺区成交套数排名上升两位。2020年该区仅恒大冠珺之光、朗信国际两个公寓新盘入市,其中恒大冠珺之光在10月下旬入市,首推四千余套公寓新货,其后项目陆续批量网签,以787套的网签套数位居榜单第二。

  南沙、花都两个主力区继上一年密集消化后,2020年以旧盘的销售为主,区域成交下滑明显,成交量同比跌幅超5成。

  天河区公寓供货量下滑,2020年区域主推智慧城板块若干新盘,但整体货量不大,成交量同比跌41%。

  海珠区是全年唯一逆势增长的区域,成交量同比增长44%。增长主要来自广纸板块的越秀星汇海珠湾,项目在年中加推二期新货,凭借区位优势跑量突出,以869套的销量位居榜单首位。

  其余区域表现平淡,值得关注的是,从化区碧桂园从化1960、白云区保利金沙大都汇是受疫情影响后,较早启动促销策略的项目,故区域成交跌幅较其他区域小。

  5)成交特点:新兴商务区竞争白热化,产品差异化“出圈”

  相比往年的“小别致”,2020年广州公寓市场涌现一批“豪宅化”的公寓。

  此类产品主要分布在琶洲、金融城、白云新城、明珠湾等重要商务区,配备一线江景或海景、白云山等稀缺资源,售价普遍比周边住宅还高。例如,明珠湾壹号坐享灵山岛尖的一线海景,最高售价达7万+,琶洲富力壹号半岛凭借“三面环江”的优势,最低门槛9万+。

  广州中原研究发展部认为广州部分公寓豪宅化,背后原因有三点:

  一、高地价以及商业限购政策迫使部分商业项目产品“放大”;

  二、目前广州各个新兴商务区发力,竞争大、招商激烈,多业态、差异化的产品更具竞争力,这也是近年小独栋物业热销的原因之一;

  三、参考珠江新城,珠玉在前,此类产品配备稀缺景观资源,自然有一定的目标群体。

  不过这类产品对外部环境条件的要求高,在广州公寓市场的比重较小,处于试水阶段。

  6)后市预测:市场将迎来井喷,公寓短期消化或面临压力

  2020年春节叠加疫情因素,导致房屋空置率攀升,被催熟的“蛋壳公寓”暴雷。无疑是给了公寓运营者警醒:“公寓产品的金融玩法”需稳打稳扎,不应盲目规模扩张。

  这种运营模式的暴雷,是否会冲击公寓买卖市场呢?

  一、就广州而言,目前专业化、机构化民营租赁企业经营的房源约占全市租赁房源的6%,长租公寓的比例更小;

  二、传统的放租或托管仍然是目前公寓市场运营的主流模式,金融风险低;

  三、广州是四大一线城市中规划人口增长空间最大的城市,加上近年旧改推进迅猛,租赁市场需求较大;

  四、疫情冲击下,凭借市场自身的调节,广州公寓市场成交复苏,去库存周期重新进入下行周期,反映市场已具有一定的韧性,突发事件对广州公寓市场的影响是短暂性的。

  不过值得注意的是,在近年广州商服用地出让逐年攀升的局面下,预期广州2021年商业市场将迎来井喷,供应总量有望突破350万㎡。其中,公寓市场供应量粗略预计达160万㎡,供应将集中在科学城、知识城、明珠湾、庆盛、白云新城板块以及“黄金三角区”。

  截止2020年末广州公寓去库存周期虽下跌至18.0个月,但面临即将到来的下一轮供应大潮,短期内公寓库存的消化仍有一定的压力。


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